더블리의 12층

https://land.naver.com/news/magazineView.nhn?arti_seq=86788419

네이버에 이런 영상이 있는지 몰랐는데 우연히 영상을 보았다. 부동산에 대한 생각이 많은 요즘 어떤 정책이 있었으며 현재 부동산 시장이 어떻게 형성되고 있는지 알기 위해서 컨텐츠를 찾고 있는 중이다. 일단 나무위키를 통해서 한번 쭉 읽어보고 챙길 내용을 챙겼다. 나무위키에서 인상깊었던 내용은 https://namu.wiki/w/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

정부의 부동산 정책들이 정리되어 있어서 어떤 규제가 어떤 정부에서 시작되었는지 확인하기 좋았다.

영상을 보는 이유는 부동산 가격 하락/상승에 대해서 토론을 펼치는게 인상깊다. 사실만을 듣기 보다는 연구원들의 생각을 들으면서 한 연구원에게 설득이 되기 시작한다. 하지만 나는 아직 집이 없기에 부동산 하락의 의견에 힘을 실어주고 싶다!! 

분양가 상한제! 과연 정말 누구를 위한 정책일까? 분양가 상한제를 실시하게 되면 건설사들은 기존보다 더 작은 수익을 갖는 구조가 될것이고 결과적으로 주택 공급이 줄어들게 된다. 공급이 줄어들면 그만큼 집가격이 오를텐데... 이게 맞을까? 정말 건설사들이 공급을 펼치지 않을까? 

또 하나의 의견으로는 건설사들이 얻는 이득을 이제 청약으로 얻는 수요자들이 얻어 간다는 사실! 그렇다면 청약을 넣어서 당첨이 되면 정말 로또보다 더 큰 이득을 얻을 수 있을것이다. 여기서는 은마아파트를 예로 들고 있었는데 은마아파트에 재건축 이후 분양이 된다면? 상한제로 주택 가격이 기대보다 낮게 나온다면 정말 슈퍼 로또에 당첨되는것이다. 하지만 또 여기서 문제는 그래도 서울이다! 서울이라면 주택 가격이 ... 이미 올라있기 때문에 상한제가 있다해도 가격이 비쌀텐데 그럼 실수요자들은 대출을 할 수 밖에 없다. 하지만 대출 규제로 대출을 받지 못한다면? 정말 청약  당첨자는 현금이 있는 사람이 될것이다....

지금 현재 상황은 금리가 낮아지지만 대출 규제로 대출도 못받고, 경제는 불황으로 가고있다는 기사가 쏟아져 나오고 있으며 실제로 주택 실거래는 줄어드는 현상을 보여주고 있다! 아무도 안사는 주택 가격이 비싸면 뭐하나? 종부세를 내는 가계가 많아질지... 이번에 종부세 걱정하시는 분들이 많던데... 중산층에서 종부세를 많이 내서 허덕이는 일이 없기를 ... (누가 누구를 걱정하니? 잠이나자자)

용도지역이라고 들어보았는가? 부동산은 참 알아봐야할게 많다!!! 건폐율과 용적률을 모른다면? 아래 글을 무조건 읽고 오길 바란다.

https://doubly12f.tistory.com/83

부동산을 살펴보면 용적률이 739%... 가 넘는게 있다! 아니 주거지역에서 용적률은 최대 500%이하, 건폐율은 70%이하 라는 규제가 있는데 왜 어떤 아파트는 용적률이 739%인거지? 아니 500%인데 어떻게 739%가 나오지 살펴보니.. 이건물은... 바로!!! 용도 자체가 주거용이 아니라 일반상업지역으로 구분이되어 있었다. 일반 상업지역은 건폐율 80%이하, 용적률 300% 이상 1300%이하가 가능하다. 이 지역에서는 이후에 1300%까지 용적률을 올릴 수 있는 규제가 있다는것이다! 

용적률이 높은 단지를 구매하는 경우 내가 대지에 대한 비중도 작아진다는 사실을 알아야한다! 과연... 토지의 용도가 상업지역에서 주거지역으로 변경될지 모르겠지만.. 매매전에는 반드시 지역의 용도를 꼭! 확인하자.

위에서 739%의 용적률, 64%의 건폐율을 확인할 수 있다! 일단 역시 일반상업지역으로 구분되어 있어서 이렇게 건축 허가를 받을 수 있었구나!~~ 확인이 가능하다. 그렇다면 이 지역이 어떤 용도 인지 확인하는 방법은 무엇일까! 호갱노노에서는.. 이러한 서비스를 지원한다. 오른쪽에 보면  지도/위성/지적/거리 기능이 있는데 그쪽에서 지적을 누르면 다음과 같이 지도에 색이 입혀진다.

왼쪽아래 선택한 아파트단지를보면 빨갛게 표시가 되어있고, 이 표시는 일반상업지역을 나타낸다고 바깥쪽에 표시가 되어있다! 정말 잘만들었다! 어디에 표시를 해줄지 고민을 많이 했을것 같은데.. 말이지 확인하는 방법을 알았고 이후에는 일반상업지역과 일반거주지역의 차이에 대해서 조사를 해보자!

부동산을 보다보면 단지상세내역에 용적률과 건폐율을 표시한 내용이 나온다. 위에서는 214%의 용적률과 17%의 건폐율을 보여주고 있는데 이게 무슨 의미일까!!! 에 대해서 찾아보았다. 

건폐율은 (=건축면적 / 대지면적 x 100) 층은 상관없이 땅에서 얼마나 건물이 차지하고 있는지! 절반이면 50% 전체 차지하면 100%
용적률은 (=건물 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율 or 건폐율 x 건축물의 높이)

건폐율이 높다면! 그냥 땅에 건물이 전체를 차지하고 올라가 있는 구룡성채를 생각하면... (봐도 신기한 구룡성채)

https://www.youtube.com/watch?v=dj_8ucS3lMY

건폐율이 50%라면 토지에 50%만 건물이고, 나머지는 공터 등 건물 외적인 공간으로 사용 (건물 층수에 상관없음, 층수는 용적률이다!)

용적률이 100%라면 토지에 전체에 1층 건물이 올라간 것이고, 토지 전체에 2층을 올렸다면 용적률 200% 

위의 얘기는 말로보면 굉장히 쉬운데, 막상 용적률 200%! 라고 하면? 응? 이런 생각이 든다. 그러니 상황별로 용적률과 건폐율이 어떻게 변하느냐에 따라서 토지위에 건물이 어떻게 올라가있는지 생각해보는 연습을 해보자!

용적률이 200%, 건폐율 50% 의 상황이라면 땅이 1이 있다면, 1 전체에 2층건물을 올렸다! 응? 그러면 건폐율은 100%.. 구룡성채가 떠오르는군... 그러니 다시 정정해보면 1의 전체 토지에 0.5에 건물을 올리고 4층을 올린다면? 용적률 200%에 건폐율 50%가 맞다!! 건폐율을 먼저 생각하고 건물의 높이를 생각해보니 쉬운것 같다.

계산하는 방법은 건폐율 > 용적률

위의 부동산 단지 정보에서의 숫자를 머리속에 그려보면 용적률 214%, 건폐율 17%이다. 위처럼 건폐율을 생각해보면 토지 100이 있다면 17%에만 건물을 올렸고, 214%의 용적률이 나오기 위해서는 214 / 17 을 하면 대략 30층정도가 나온다! 정리하면 아파트 단지의 토지가 있으면 그 전체 토지에서 17%에만 아파트가 있고, 나머지는 공터 또는 주차장으로 사용했을라나... 그렇고 층은 대량 평균적으로 30층 정도로 지어진 단지다!

라고 생각하고 다시 최고층과 최저층을 보니? 최고층은 25층, 최저층은 13층으로 되어있구나... 

용적률을 계산할때는 지하의 바닥면적과 지상층 중 주차장 용도의 면적은 제외한다. 왜 높은거지... 그러면 뭐 포함되는 기준이 따로 있나보다. 결국 용적률이 높을수록 대지면적 대비 건축연면적(높이 x 건물면적)이 넓다는 것이고, 고층으로 올라간다는말!

그렇다면 용적률이 높은 단지가 좋을까? 용적률이 낮은 단지가 좋을까!!!

물론 모두가 알겠지만 (도시지역, 관리지역), (주거지역, 상업지역,공업지역,녹지지역)에 따라서 전부 건폐율과 용적률이 다름

 도시지역은 50~70%, 관리지역은 20~40% 정도 건폐율이 제한 (최소한의 공터를 남겨서 채광, 통풍...)

용적률이 일정할때 건폐율이 낮아지면 지상 공터가 많아진다.

서유럽과 일본의 경우 용적률보다 건폐율이 높음 (골목 풍경이 형성되고 경차 문화)

이후에 단지 볼때 건폐율 용적률을 함께 살펴보자... 혹시 아나 내가 매매한 집이 재건축을 할지!!! 그렇다면 건폐율은 낮고, 용적률도 낮다면?! 내가 대지에 대한 지분이 그만큼 늘어나기때문에 좋은게 아닌가?!

http://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?type=1&no=2016081101068064740

를 읽고 내 생각을 정리한 글

전세라는 단어는 한국에만 존재하는 단어, 전세가 사라질것! 이라고 했지만 장기화되는 저금리 기조가...

전세의 소멸의 조건은 주택금융의 발달과 주택가격의 안정화?

반대로 전세의 유지의 조건은 장기화되는 저금리 기조?

전세는 국민에게 가장 안정적인 형태로 남아있음! 없는나라는 그럼 어떻게 살고 있냐!?

자가비율 높고 임차인 위한 정책 뚜렷

유럽, 미국, 일본 등지에서는 모두 1~3개월치 월세를 보증금으로 제공하거나 일정 기간의 임대료를 한번에 미리 지급하는 형태이고, 이 제도가 유지될 수 있었던 이유는 자가소유율이 높기 때문 통계로 보면 10%정도 차이나보임 (2012년 기준이라서 ..)

전세 없는 삶을 위해서 공공임대주택의 비율이 우리나라의 2배 정도! 하지만 고령화사회로 진입하면서 공공임대주택의 수요자가 늘어 재정부담이 커지는 문제가 발생, 해법으로 민감임대를 늘리는 대신 임대료 상승을 억제할 여러 방안을 내놓아 임차인 보호에 힘씀

임대사업자의 수익또한 보전하게 해주고 있음... (안해주면 기업과 투자자들이 임대주택에 투자를 안하니까)

(프랑스정부) 민간임대주택의 비중이 줄어들면 정부에서는 임대사업자가 신규주택 구입시 임대소득세 감면을 통해 주택구입 투자비의 18%까지 과세표준을 공제해주는 등의임대사업자를 위한 정책을 마련함

(독일정부) 사업자를 대상으로 융자를 지원, 매년 주택구입액의 2%에 해당하는 금액을 감가상각으로 공제해줌...

(일본) 상속세, 고정자산세, 도시계획등 각종 세금을 감면해주는 등 임대인의 권리를 강화하고 기업이 임대시장에 지출할 수 있는 토대 마련

우리나라도 일본과 같은 기업형 임대주택산업의 성장 가능성이 높다...???라고  누군가 말함

외국의 경우 민간임대주택의 공급주체가 다양함 (독일은 조합기업, 영국,프랑스,네덜란드 등 국가와 지방정부가 민간임대시장의 제도적 임대인으로 존재)  공급주체가 민간기업에 한정되지 않고, 공공성을 가진 단체가 임대주택을 공급하면 임대료가 낮아질 수 있다고 말했다고? 이건 뭐 현재 선진국에서 이렇게 하고 있으니... 그 사례를 보고 얘기했다고 치면 국가와 지방정부가 주택 공급을 한다? 

서울에서 2017년, 2018년, 2019년 3년동안 가장 많은 거래수가 있었던 동은 어디일까? 거래수가 많은 동별로 매매건수 TOP 20을 뽑아보았다. 데이터는 공공데이터포털에서 아파트 실거래 매매이다. 과연 어디서 가장 많은 거래가 이루어졌을까? 3년간 서울에서는 총 238,608건의 아파트 실거래가 이루어졌다. 

2017년에는 10,5091, 2018년에는 81,392, 그리고 2019년에는 52,125의 거래가 이루어졌다. 2017년 부터 거래수가 약 20%, 30%정도 감소를 하고 있는것을 볼 수 있다.

그렇다면 가장 많은 거래가 있었던 동은 어디였을까? 아래는 전체 서울특별시의 법정동에 속해있는 동의 거래건수를 그래프로 나타낸 결과입니다. 1위에 잇는 동은 약 9000건의 거래가 있었고, 제일 낮은 거래수는 1로 나타나고 있다.

바로 상계동이다. 상계동은 노원구에 속하고 있으며 강북에 위치하고 있다. 상계동 역시 거래건수는 2017년부터 서서히 감소하고 있는 추세이다. 년도별로 거래건수가 거의 모든 동보다 높게 나타나고 있다.

그 외에 Top 20에 속한 법정동은 아래와 같다. 상계동은 2위인 중계동보다 약 1.6배 더 많은 거래를 나타내고 있다.

반면 거래량이 1개인 동은 총 10개의 동이 있으며 아래와 같다.

3년동안 거래수가 1인 동이 있다는게 정말 신기할다름... 갈수록 점점 거래의 건이 준다는것은 어떻게 해석할수 있을까? 지금 지식에서는 서울의 집주인들이 집가격이 더 오를것이라고 생각하기 때문에 아직은 내놓지 못하고 갖고 있는걸까? 수요는 많을텐데 공급이 없어서 그런걸까? 볼수록 궁금한 부동산의 세계 차근차근 살펴보자

오늘 기사에서 마포구 집 가격이 껑충 상승했다는 기사를 보았다. 정말 마포구에 집값이 깡충 올랐을까?

https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_201912031903066596

서울 마포에 있는 한 아파트입니다.

지난 7월 전용면적 84㎡ 기준 매매가는 13억 5천만 원이었지만, 지난달 실거래가 15억 3천만 원을 기록했습니다.

4개월 사이 매매가가 2억 원 가까이 뛴 겁니다.

다른 신축 아파트도 상황이 비슷한데, 84㎡ 기준 매매가가 17억 원을 넘은 곳도 있습니다

라는 기사가 나왔다. 7월, 11월 실제 매매 가격이 13억 5천에서 15억 3천으로 오른 아파트가 있을까?

e편한세상마포리버파크의 아파트 시세를 보면 월별로 가격이 상승하는것을 볼수 있다. 특히 평당 거래액은 평균으로는 1881.613456 으로 나타난다. 

물론 월별로 평균 평당거래액을 확인해봐도 가격이 상승하는 것을 볼 수 있다. 6월에는 한건의 거래액이 있었는데 이때는 평당거래액이 평소보다 저렴하게 거래되었다. 

e편한세상마포리버파크의 경우에는 매매되는 평수가 2가지 타입이다. 두가 타입에 대해서 평당거래액의 차트를 그려보면 아래와 같다.

위 데이터에서 평수별 데이터만 보아도 확실히 눈에 더 잘들어온다. 위에서 6월의 거래의 경우 25평수에 대한 거래 이고, 18평에 대한 거래는 없다. 결과적으로 보면 평수별 평당거래액의 차이가 존재하기 때문에 아파트 전체의 평당거래액의 평균으로 살펴보는것은 오류가 있다는 것을 확인할 수 있었다. 위 차트를 보면 평당 거래액의 평균은 평수가 작을수록 크고, 시간이 지남에따라 점점 상승하는 것을 확실하게 확인이 가능해졌다.

거래금액을 보면 평수가 클수록 좀더 가파르게 상승한것이 확인이 된다. 25평의 경우 6월에 14억에 매매가, 4개월이 지난 10월에는 17억에 매매가 되었다. 분명 인테리어, 층수, 향 여러가지의 변수가 있겠지만 4개월동안 3억이라는 아파트 가격이 상승한게 말이 되는가... 위 기사에서는 4개월간 2억이 올랐다는 기사인데, 살펴보면 실제로는 3억이 오른 아파트가 있다. 더 큰 가격이 상승한 아파트가 있겠지만 오늘은 랜덤하게 고른 e편한 세상 마포리버파크에 대해서 알아보았다.

서울특별시 2019년에 동별 매매건수 TOP20은 어디일까?

공공데이터포털에서 2019년 아파트 실거래 매매 데이터를 서울특별시 지역코드를 다운받고, 각각 동별로 얼마나 거래가 있는지 확인을 해봤다. df에는 2019년 서울특별시 아파트 실거래 매매데이터가 들어있다.

dong_df = df.groupby("법정동").count()[['date']]
dong_df.columns = ['거래수']
dong_df = dong_df.sort_values('거래수', ascending=False)

ax = dong_df['거래수'][:20].plot(kind='bar'
                         ,title='서울특별시 2019년 동별 매매건수 TOP20'
                         ,figsize=(10,6)
                         ,grid=True)
ax.set_xlabel("법정동")
ax.set_ylabel("거래수")

법정동코드 별로 카운트를 하고, 거래수의 랭킹으로 정렬을 했다. 2019년에 서울특별시에서 매매건수가 많은 동은 어디일까? 결과는 아래 차트와 같다. 

상계동, 신정동, 중계동 순으로 가장 많은 아파트 매매가 이루어지고 있다. 거래수가 행정동의 아파트 가격에 영향을 줄 수 있을까? 

앞서 법정동코드에서 지역코드를 가져오는 방법에 대해서 설명을 했다. 이번에는 우리가 정말 필요한 지역의 지역코드를 가져오는게 필요하다. 지역코드의 단위는 행정동으로 구분이 되어있기 때문에 서울특별시의 모든 지역코드를 가져오기 위해서는 별도의 처리가 필요하다. 서울특별시의 행정구는 총 25개로 나누어져있다. 

https://ko.wikipedia.org/wiki/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C%EC%9D%98_%ED%96%89%EC%A0%95_%EA%B5%AC%EC%97%AD

위키를 보면 각각의 25개의 구에 대해서 인구, 세대, 면적을 표시하고 있다. 언제 수집을 했는지에 대해서는 나와있지 않다... 일단 25개의 행정구역으로 나누어져있기 때문에 우리는 위에 있는 지도로 봤을때 강서구, 양천구, 구로구,, ...., 강동구 등의 지역코드를 얻어야 한다. 

df[df['지역코드'].apply(lambda x: x[:2] == '11')][['법정동명','지역코드']]
pd.DataFrame(df[df['지역코드'].apply(lambda x: x[:2] == '11')]['지역코드'].unique()).to_csv("../data/seoul_code.csv", index=False)

위 코드를 통해서 우리는 아래와 같은 결과를 얻을 수 있다.

지역코드 '11'이 지역코드에 있고, 지역코드의 셋(set)을 얻으면 총 26개를 얻을 수 있는데 이 중에는 서울특별시 11000이 포함되어있기 때문에 11000을 제거하면 우리가 원하는 서울특별시의 지역코드 25개를 얻을 수 있다. 이제 지역코드를 이용해서 공공데이터 포털에서 서울특별시 실거래매매 데이터를 가져오기가 가능하다. 

서울 특별시 2019년 데이터를 가져오기 위해서는 12(1월~12월) x 25(행정구역) = 총 300번의 요청으로 가능하다. 공공데이터에서는 일일 트래픽이 1000이기 때문에 서울특별시 3년 데이터를 하루에 가져올 수 있다.