더럽게 헷갈리네 건폐율과 용적률!

부동산을 보다보면 단지상세내역에 용적률과 건폐율을 표시한 내용이 나온다. 위에서는 214%의 용적률과 17%의 건폐율을 보여주고 있는데 이게 무슨 의미일까!!! 에 대해서 찾아보았다. 

건폐율은 (=건축면적 / 대지면적 x 100) 층은 상관없이 땅에서 얼마나 건물이 차지하고 있는지! 절반이면 50% 전체 차지하면 100%
용적률은 (=건물 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율 or 건폐율 x 건축물의 높이)

건폐율이 높다면! 그냥 땅에 건물이 전체를 차지하고 올라가 있는 구룡성채를 생각하면... (봐도 신기한 구룡성채)

https://www.youtube.com/watch?v=dj_8ucS3lMY

구룡성채

건폐율이 50%라면 토지에 50%만 건물이고, 나머지는 공터 등 건물 외적인 공간으로 사용 (건물 층수에 상관없음, 층수는 용적률이다!)

용적률이 100%라면 토지에 전체에 1층 건물이 올라간 것이고, 토지 전체에 2층을 올렸다면 용적률 200% 

위의 얘기는 말로보면 굉장히 쉬운데, 막상 용적률 200%! 라고 하면? 응? 이런 생각이 든다. 그러니 상황별로 용적률과 건폐율이 어떻게 변하느냐에 따라서 토지위에 건물이 어떻게 올라가있는지 생각해보는 연습을 해보자!

용적률이 200%, 건폐율 50% 의 상황이라면 땅이 1이 있다면, 1 전체에 2층건물을 올렸다! 응? 그러면 건폐율은 100%.. 구룡성채가 떠오르는군... 그러니 다시 정정해보면 1의 전체 토지에 0.5에 건물을 올리고 4층을 올린다면? 용적률 200%에 건폐율 50%가 맞다!! 건폐율을 먼저 생각하고 건물의 높이를 생각해보니 쉬운것 같다.

계산하는 방법은 건폐율 > 용적률

위의 부동산 단지 정보에서의 숫자를 머리속에 그려보면 용적률 214%, 건폐율 17%이다. 위처럼 건폐율을 생각해보면 토지 100이 있다면 17%에만 건물을 올렸고, 214%의 용적률이 나오기 위해서는 214 / 17 을 하면 대략 30층정도가 나온다! 정리하면 아파트 단지의 토지가 있으면 그 전체 토지에서 17%에만 아파트가 있고, 나머지는 공터 또는 주차장으로 사용했을라나... 그렇고 층은 대량 평균적으로 30층 정도로 지어진 단지다!

라고 생각하고 다시 최고층과 최저층을 보니? 최고층은 25층, 최저층은 13층으로 되어있구나... 

용적률을 계산할때는 지하의 바닥면적과 지상층 중 주차장 용도의 면적은 제외한다. 왜 높은거지... 그러면 뭐 포함되는 기준이 따로 있나보다. 결국 용적률이 높을수록 대지면적 대비 건축연면적(높이 x 건물면적)이 넓다는 것이고, 고층으로 올라간다는말!

그렇다면 용적률이 높은 단지가 좋을까? 용적률이 낮은 단지가 좋을까!!!

물론 모두가 알겠지만 (도시지역, 관리지역), (주거지역, 상업지역,공업지역,녹지지역)에 따라서 전부 건폐율과 용적률이 다름

 도시지역은 50~70%, 관리지역은 20~40% 정도 건폐율이 제한 (최소한의 공터를 남겨서 채광, 통풍...)

용적률이 일정할때 건폐율이 낮아지면 지상 공터가 많아진다.

서유럽과 일본의 경우 용적률보다 건폐율이 높음 (골목 풍경이 형성되고 경차 문화)

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이후에 단지 볼때 건폐율 용적률을 함께 살펴보자... 혹시 아나 내가 매매한 집이 재건축을 할지!!! 그렇다면 건폐율은 낮고, 용적률도 낮다면?! 내가 대지에 대한 지분이 그만큼 늘어나기때문에 좋은게 아닌가?!