더블리의 12층

  2019년 7월 15일 코픽스가 하락을 했다고, 저녁에 기사가 나오고 있다. 코픽스(COFIX)에 대해서 알아보고, 어떻게 계산이 되고 있는지 그리고 코픽스에 변화에 따라 어떻게 우리는 움직여야 할지에 대해서 정리를 해보았다. 참고로 COFIX도 다운로드 가능하니 부동산 데이터 확인할때 함께 봐도 좋을듯!

코픽스란?

  일단 코픽스란 (Cost Of Funds Index)의 약자로 은행들의 자금조달 관련 정보를 기초로 산출되는 자금조달비용지수로, '신규취급액기준 COFIX', '잔액기준 COFIX' ,'신 잔액기준 COFIX', '단기 COFIX'로 구분 공시가 된다. 신규취급액기준과 잔액기준 COFIX는 2010년 2월 16일 부터, 단기 COFIX는 2012년 12월 20일부터 공시되고 있으며, 신 잔액기준 COFIX는 2019년 7월 15일부터 공시되고 있다. (오늘이다.)

• 잔액기준 COFIX
  • 정보제공은행들의 월말 지수산출 대상 자금조달잔액에 적용된 금리를 가중평균한 금리지수
• 신규취급액기준 COFIX
  • 정보제공은행들의 월중 신규로 조달한 지수산출대상 자금에 적용된 금리를 가중평균 금리지수
• 단기 COFIX
  • 정보제공은행들의 주간 신규로 조달한 지수산출대상 자금에 적용된 금리를 가중한 평균 금리지수
• 신 잔액기준 COFIX
  • 은행이 대출 재원으로 활용 가능한 자금의 잔액과 금리를 가중평균하여 산출
  • 기존 COFIX에 포함되는 8개의 수신상품과 어울러 기타예수금, 차입금을 포함
  • 결제성자금 또한 대출재원으로 사용될 것으로 추산되는 만큼 가중평균금리에 반영
  • 잔액기준의 기존 계산방식에 비해 0.2%낮아진 이유 아래 낮은 금리 때문에 자금조달비용도 낮음.
    • 결제성자금(요구불예금, 수시입출금식 예금 등)
    • 정부 차입금 

산출하는 방법

  신규취급액, 잔액, 단기 COFIX는 정보제공은행이 실제로 취급한 다음 수신상품의 금액과 금리를 가중평균하여 산출합니다. 산출대상 수신상품은 다음 8개 입니다. (정기예금, 정기적금, 상호부금, 주택부금, 양도성예금증서, 환매조건부채권매도, 표지어음매출, 금융채(후순위채 및 전화사채 제외)

정보제공은행

COFIX 정보제공은행은 8곳

• 시중은행
  • 신한은행, 우리은행, SC제일은행, KEB하나은행, KB국민은행, 한국씨티은행
• 특수은행
  • NH농협은행, IBK기업은행

COFIX 공시일 확인하러가기

• 신규취급액기준, 잔액기준, 신 잔액기준 COFIX는 매월 15일 (공휴일인 경우 다음 영업일) 15시에 공시
• 단기 COFIX는 매주 3번째 영업일에 공시, 해당 주의 영업일이 2일 이하인 경우 그 주에는 공시되지 않음

COFIX가 변동(상승/하락)이 오면?

  사실 위에 내용은 은행연합회 소비자포털에서 확인이 가능하다. 사실 우리가 알아야할 내용은 COFIX가 변할때 어떻게 행동을 해야할까에 대한 내용! 지금도 기사가 COFIX가 하락했으니 주담대(주택담보대출)를 받은 사람들은 내일가서 더 좋은 상품으로 재가입을 하는게 좋다는 기사가 나오고 있다. COFIX의 변동은 우리가 부동산에서 대출을 할때 기초가 되는 금리이다. 이 금리를 우리는 기준금리라고 말한다. 

  전세자금대출을 받아본 사람들도 자세히보면 대출금리가 어떻게 계산되는지 확인이 가능하다. COFIX를 기준으로 하고, 각각의 은행과 나의 신용등급을 바탕으로 가산금리가 결정된다. 이렇게 대출금리는 기준금리와 가산금리의 합으로 결정된다. 이 말은 나의 대출금리가 기준금리에 의해서 결정되고, 기준금리가 변동이 오면? 우리의 대출금리는 변한다는 말이다.

  여기서 말하는 COFIX는 어떤 코픽스를 말할까? 코픽스는 대출상품이 어떤 기준금리를 사용하느냐에 따라 또 달라집니다. 보통 정책금리를 인하하는 시기에는 신규취급액기준 금리가 잔액기준 금리보다 낮고, 반대인 경우네는 신규취급액기준이 높습니다. 따라서 금리 변동성의 방향에 따라 대출 상품의 기준금리를 어떤 값으로 사용하는지도 고려해야 합니다.

  보통 시장의 금리가 변동이 오면 코픽스 금리도 이를 반영해 움직인다. 이렇게 금리의 변화에 대해서 우리가 인지를 해야하는 이유는 바로! 우리가 월마다 내는 이자때문이다. 금리가 상승하는 시기에는 고정금리가 유리하고, 금리가 하락하는 시기에는 변동금리가 유리하다. 이러한 흐름을 봐야하는 이유는 바로 내가 지금 당장 대출을 받아야하는 주택담보대출의 금리 상승/하락의 흐름을 읽기 위해서다. 주택을 구입할 계획이 있다면 코픽스 금리를 주목한다면 이자의 부담이 조금은 줄어들지 않을까 싶다.

  추가로 이러한 금리 인하는 변동금리대출 중도상환수수료에서도 영향을 준다. 

  정부에서 부동산 가격을 안 정시 키시 위해 여러 가지 규제를 하고 있다. 8.2 부동산 정책, 임대주택을 활성화하기 위해서 세제혜택을 준다던지 등등의! 하지만 부동산 가격은 1주일이 1억이 오르는 등 가격 안정 시기에는 역부족이라는 의견이 있다. 

  정부에서는 이후에 카드로 2018년 1월에 양도소득세에 대한 정책을 내세우고 있고, 그 이후에 나오는 게 보유세 인상이다. 보유세는 내가 주택을 보유하고 있으면 내는 세금인데. 다주택일수록 세금을 더 내는것이다. 어떻게 보면 "아! 집 많으니까 다주택자들 보유세 많이 걷고, 부담스러워? 아 그러면 빨리 팔아! " 그래서 주택 공급량이 늘어나고, 가격이 안정이 찾아질 수도 있다. 하지만? 한편으로는 보유세를 늘리면 실거주자들까지 세금에 대한 압박이 생기기 때문에. "에이~ 설마 보유세를 올리겠어" 하는 생각도 있다.

  여기서 계속 말하는게 "~생각이 있다. ~수도 있다."라고 말하는 이유는 부동산에서 투자심리는 주택가격결정의 요소중 중요한 부분이라는 얘기다.

  예를들어 보유세를 올렸다. 근데 주택 가격이 보유세보다 더 많이 올랐다. 응? 그러면 당연히 주택 보유자는 "보유세 그거 그냥 내지 뭐"라는 생각을 하면서 보유세에 대한 부담이 없을 것이다. 하지만 보유세가 오르는데 주택 가격이 하락하거나 정체된다면? "아 집값은 안 오르는데 보유세가.." 라며 보유세에 대한 부담이 커질 것이다.

  결과적으로 보유세가 오른다고 집값이 떨어지는게 아닌 보유세에 대한 부담을 어느정도 느끼는지에 따라 다르다는 얘기다. 원하는 시나리오는 보유세를 올려서 다주택자들이 주택을 판매하기를 원했지만 전혀 다르게 작용할 수도 있다는점! 주택가격이 떨어지는데 보유세가 올라간다면 주택에 대한 공급도 늘어나기 때문에 주택구매에 대해서 생각을 해보는것도 괜찮을것 같다.

  이처럼 주택 가격결정 요인인 금리, 정책, 학군, 환경, 교통, 수요와 공급, 상권 등이 있지만 부동산 투자에 대한 심리가 가장 중요하다. 부동산 가격 예측을 하기 위해서는 부동산 투자의 심리를 꼭 알아야 한다.

부동산에서 선분양제 후분양제에 대해서 많이 들어봤을 것이다. 이번에 분양에 관련된 내용을 찾다가 정리한 내용이다.

1. 선분양제와 후분양제에 대해서

선분양제는 우리가 보통 경험했고 생각 분양방법이다. 처음에 청약공고를 보고 모델하우스를 방문해서 견본주택을 보고 아~ 집이 이렇게 지어지는구나, 내부는 이렇구나 그래 좋아! 이 집으로 우리 결정하자! 하고 신청하고 계약을 한 뒤에 몇 년 뒤에 입주를 하는 방식이다.

후분양제는 건설사에서 아파트를 70~80% 정도를 짓고 난이후에 분양을 받는 것을 말한다. 

2. 후분양제로 바뀌면 주택수요자와 건설사의 득과 실은?

우리는 선분양제에 익숙해서 견본주택만 보고 나의 전재산을 투자한다. 우리가 노트북을 사더라도 완제품이 나오면 사는데 전재산을 모델하우스만 보고 구매하는 것이다. 즉, 후분양제로 바뀐다면 우리와 같은 주택수요자들는 건설상황을 보고 시설 확인이 가능하다. 어떻게 지어지고 층은 어떤식으로 지어졌는지 등을 확인 가능하다는 말이다.

 두번째로 단기간에 입주가 가능하다. 이 말은 70~80% 지어진 이후에 계약을 하기 때문에 장점이다. 분양이 되기까지 몇 년을 기다릴 필요가 없어지는 것이다.

세 번째는자금조달 비용이 감소한다. 청약이 당첨되고, 자금에 대한 부담은 오로지 주택 수요자에게 있다. 하지만 후분양제는 자금조달비용에 대한 어려움과 부담은 시공사에게 발생한다.  자금조달로 인해 시공사는 대형 기업에서만 가능하다는 우려가 나온다. 중견기업에서는 자금에 대한 부담이 매우 크기 때문이다. 

네 번째는건설사 업체 부도 위험도가 감소한다. 위에서 말했듯이 자금 조달 능력이 있는 대형 기업에서만 진행이 가능하기 때문이다.

다섯 번째는적절한 분양가이다. 건설하는데 들어가는 정확한 공사비용을 어떻게 측정이 가능할까? 지어보지도 않았는데! 그래서 후분양제에서는 건설을 일정 부분 하기 때문에 정확한 공사비용 측정이 가능하다. 또한 실수요자만 청약을 넣기 때문에 투기꾼들이 없는 것도 적절한 분양가에 도움을 준다.

3. 그렇다면 무조건 후분양?

어디든 양지와 음지는 있다. 건설업체에서는 후분양에 대해 부정적으로 생각한다. 소비자의 리스크가 건설사에서 몰빵으로 감당해야 하는 문제가 있다. 그렇다면 소비자에게 무조건 좋은 걸까? 그것도 아닌 게 건설사의 부담이 커지기 때문에 민간으로 후분양을 한다면 대형 건설사에서만 가능하고 그만큼 주택공급이 줄어들 수 있다.