• 아파트 단지를 검색하면 단지 주소, 좌표가 있었으면 좋겠다는 생각에 지도 관련 api를 제공하는 서비스를 찾아봤다.
  • NaverAPI와 kakaoAPI가 있었는데 쉽게 사용하는것은 kakaoAPI가 훠얼씬 편했다.
  • 네이버의 경우 NBP로 지도API가 넘어가면서 결재카드를 등록하는 등의 번거로운 작업이 굉장히 많다.
  • 반면 카카오는 사용하는게 매~우 편리했다. RestAPI 툴도 제공해서 바로 결과값도 확인이 가능
  • 네이버도 가능했을지 모르지만... 일단 회원가입하고 카드등록하라고해서 일단 패스
  • 나중에 정말 사용을 해야하는데 카카오에 기능이 없거나 요청에 제한이 생긴다면 네이버를 사용할지 몰라도 당장은....
  • 일단 네이버는 일에 요청수 제한이 있는데 카카오는 별 다른... 가이드가 없었다.
  • 네이버 지도 API
  • 카카오 지도 API

카카오 지도에서는 간단하게 테스트가 가능한데 아래에 키만 입력하면 조회가 가능하다

{
    "documents": [
        {
            "address_name": "경기 성남시 분당구 삼평동 681",
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            "category_name": "서비스,산업 > 인터넷,IT > 포털서비스",
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            "category_name": "서비스,산업 > 인터넷,IT > 포털서비스",
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            "category_name": "서비스,산업 > 인터넷,IT > 포털서비스",
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            "address_name": "경기 성남시 분당구 백현동 541",
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            "category_name": "가정,생활 > 문구,사무용품 > 디자인문구 > 카카오프렌즈",
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            "address_name": "경기 성남시 분당구 삼평동 680",
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            "category_name": "금융,보험 > 금융서비스 > 은행",
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            "address_name": "경기 성남시 분당구 백현동 537",
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            "category_name": "금융,보험 > 금융서비스",
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        {
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            "category_name": "서비스,산업 > 전문대행 > 고객관리,TM",
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            "address_name": "경기 성남시 분당구 백현동 537",
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            "category_name": "서비스,산업 > 기업",
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            "place_name": "카카오모빌리티",
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        },
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            "category_name": "서비스,산업 > 인터넷,IT > 게임업체",
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            "category_name": "스포츠,레저 > 골프 > 골프연습장 > 스크린골프연습장",
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            "category_group_code": "",
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            "category_name": "서비스,산업 > 기업",
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            "category_name": "교통,수송 > 자동차 > 전기자동차 충전소",
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            "place_name": "판교H스퀘어 카카오판교사옥 전기차충전소",
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        "same_name": {
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            "region": [],
            "selected_region": ""
        },
        "total_count": 421
    }
}

부동산 데이터를 살펴보다 보니 층 데이터에 NaN이 있는게 아닌가.. 이게 어떤 값인지... 웃긴건 분당동 전체 112612개중에 달랑 3개만 NaN의 값이다.

date    건축년도    년    법정동    보증금액    아파트    월    월세금액    일    전용면적    지번    지역코드    층
124    201906    1992.0    2019.0    수내동    64,000    양지마을(5단지)(한양515-529)    6.0    0    29.0    84.9    24    41135.0    NaN
126    201906    1992.0    2019.0    수내동    64,000    양지마을(5단지)(한양515-529)    6.0    0    29.0    84.9    24    41135.0    NaN
128    201906    1992.0    2019.0    수내동    64,000    양지마을(5단지)(한양515-529)    6.0    0    29.0    84.9    24    41135.0    NaN

데이터의 신뢰도를 위해서 국토부에서 동일한 기간의 데이터를 받아봤더니 NaN의 값은 층 0층이다.

1516    경기도 성남분당구 수내동    24    0024    0000    양지마을(5단지)(한양515-529)    전세    84.9    201906    29    64,000    0    0    1992    내정로165번길 35
1517    경기도 성남분당구 수내동    24    0024    0000    양지마을(5단지)(한양515-529)    전세    84.9    201906    29    64,000    0    0    1992    내정로165번길 35
1518    경기도 성남분당구 수내동    24    0024    0000    양지마을(5단지)(한양515-529)    전세    84.9    201906    29    64,000    0    0    1992    내정로165번길 35

응? 0층이 어디에 있지.. 네이버 부동산 매물을 보아도 양지마을(5단지)에는 0층이 없다.

부동산 데이터는 국토부에서 가져올수가 있는데,
국토부 데이터는 하나씩 특정 조회를 통해서 가져올 수 있다.
내가 원하는 모든 데이터를 가져오기에는 매우 큰 노가다가 필요하다.

국토부 데이터 파싱하기

  • 국토부에서 특정조건으로 데이터를 다운로드
  • 아래와 같이 parsing이 가능하다.

국토부 데이터 결과는 아래와 같다.

시군구    번지    본번    부번    단지명    전월세구분    전용면적(㎡)    계약년월    계약일    보증금(만원)    월세(만원)    층    건축년도    도로명
0    경기도 성남분당구 구미동    77    0077    0000    까치마을(1단지)(대우롯데선경)    전세    84.79    201905    2    53,000    0    10    1995    미금로 184
1    경기도 성남분당구 구미동    77    0077    0000    까치마을(1단지)(대우롯데선경)    전세    51.32    201905    3    29,000    0    1    1995    미금로 184
2    경기도 성남분당구 구미동    77    0077    0000    까치마을(1단지)(대우롯데선경)    월세    51.32    201905    6    12,000    60    4    1995    미금로 184

공공데이터에서 API를 통한 호출

  • opendata는 API를 제공하고 있어 serviceKey를 발급받고 아래와 같이 조회하면 된다.
  • 파라미터로 사용하는 값은 월데이터 ex: 201901법정동코드이다.
  • 이때 하나의 팁은 numOfRows의 값을 9999로 넘겨주면!? 한번의 요청으로 모든 결과를 가져올수 있다.
  • 이렇게 해야하는 이유는 요청 제한이 있기 때문이다.

공공데이터의 결과는 아래와 같다.

건축년도    년    법정동    보증금액    아파트    월    월세금액    일    전용면적    지번    지역코드    층
0    1992    2019    분당동    30,000    샛별마을(동성)    5    0    1    59.4    35    41135    5
1    1993    2019    분당동    35,000    장안타운(건영)    5    0    1    67.73    66    41135    9
2    1993    2019    분당동    26,500    장안타운(건영)    5    0    1    53.72    66    41135    1

https://doubly12f.tistory.com/85

 

분양가 상한제에 대한 영상을 보고 (+정부의 부동산 정책)

https://land.naver.com/news/magazineView.nhn?arti_seq=86788419 [네이버TV] 분양가 상한제 이후 전국 부동산 시장 전망 분양가 상한제 이후 전국 부동산 시장 전망 land.naver.com 네이버에 이런 영상이 있는지..

doubly12f.tistory.com

의 영상을 보니 주택거래량이 줄어들고 있다고 얘기를 하고 있다. 정말 집값은 오르는데 실제로 거래가 안되고 있을까? 유투브에서도 많은 유투버들이 집가격은 오르고 있는데 거래가 되고 있지 않다고 말한다. 어느정도 거래가 이루어졌고 올해 2019년에는 정말 거래가 많이 이루어지지 않았는지 확인을 해보자! 생각해보니 아파트 실거래 데이터가 분양받은것도 포함이 되어있나?.. 연도별 아파트 공급 물량도 확인해보면 좋을것 같다.

서울특별시 연도별 거래량을 살펴보면 아래와 같다.

년도 거래량
2016 110,222
2017 105,091
2018 81,392,
2019 52,125

약간의 누락이 있어보이긴하지만 편차가 그렇게 크지 않다... 지금 http://rtdown.molit.go.kr/ 의 사이트에서 다운받아서 살펴보니 약간의 누락이 있었다! 역시 데이터는 수집도 중요하지만 유효성 체크가 중요하다!!! 어쨋든

2016년에 비해서 2019년은 절반의 거래량이 발생했고, 2018년인 작년과 비교해도 약 36%가 줄어들었다. 집값만 오르고 정말 부동산 시장은 얼었다는 말이다. 이 빙판에서 누가 넘어지지 않느냐의 싸움이 아닌가 싶다. 

2016년에 중계사 분들은 돈을 참 많이 벌었겠다!!!!!!!!!! 하지만 올해는... 

 

 

https://land.naver.com/news/magazineView.nhn?arti_seq=86788419

 

[네이버TV] 분양가 상한제 이후 전국 부동산 시장 전망

분양가 상한제 이후 전국 부동산 시장 전망

land.naver.com

네이버에 이런 영상이 있는지 몰랐는데 우연히 영상을 보았다. 부동산에 대한 생각이 많은 요즘 어떤 정책이 있었으며 현재 부동산 시장이 어떻게 형성되고 있는지 알기 위해서 컨텐츠를 찾고 있는 중이다. 일단 나무위키를 통해서 한번 쭉 읽어보고 챙길 내용을 챙겼다. 나무위키에서 인상깊었던 내용은 https://namu.wiki/w/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

 

부동산 - 나무위키

한국은 예로부터 정부가 부동산 시장에 좋은 의미로든 나쁜 의미로든 많이 개입해온 국가이며, 정부 정책에 따라서 특정 지역의 부동산 가격이 출렁이는 것이 상식처럼 되어있다. 아래에는 각 정부의 부동산 대책을 시계열로 나열해놨다. 개발계획에 대한 허위 정보를 퍼트려 단기적으로 토지를 매매하여 부당이득을 취하는 중개업자나 업체로 경매회사 또는 토지정보회사등의 이름을 주로 사용한다. 각종 규제로 개발이 어려운 땅을 헐값에 사드린 후 주변의 허위정보를 만들어 전화

namu.wiki

정부의 부동산 정책들이 정리되어 있어서 어떤 규제가 어떤 정부에서 시작되었는지 확인하기 좋았다.

영상을 보는 이유는 부동산 가격 하락/상승에 대해서 토론을 펼치는게 인상깊다. 사실만을 듣기 보다는 연구원들의 생각을 들으면서 한 연구원에게 설득이 되기 시작한다. 하지만 나는 아직 집이 없기에 부동산 하락의 의견에 힘을 실어주고 싶다!! 

분양가 상한제! 과연 정말 누구를 위한 정책일까? 분양가 상한제를 실시하게 되면 건설사들은 기존보다 더 작은 수익을 갖는 구조가 될것이고 결과적으로 주택 공급이 줄어들게 된다. 공급이 줄어들면 그만큼 집가격이 오를텐데... 이게 맞을까? 정말 건설사들이 공급을 펼치지 않을까? 

또 하나의 의견으로는 건설사들이 얻는 이득을 이제 청약으로 얻는 수요자들이 얻어 간다는 사실! 그렇다면 청약을 넣어서 당첨이 되면 정말 로또보다 더 큰 이득을 얻을 수 있을것이다. 여기서는 은마아파트를 예로 들고 있었는데 은마아파트에 재건축 이후 분양이 된다면? 상한제로 주택 가격이 기대보다 낮게 나온다면 정말 슈퍼 로또에 당첨되는것이다. 하지만 또 여기서 문제는 그래도 서울이다! 서울이라면 주택 가격이 ... 이미 올라있기 때문에 상한제가 있다해도 가격이 비쌀텐데 그럼 실수요자들은 대출을 할 수 밖에 없다. 하지만 대출 규제로 대출을 받지 못한다면? 정말 청약  당첨자는 현금이 있는 사람이 될것이다....

지금 현재 상황은 금리가 낮아지지만 대출 규제로 대출도 못받고, 경제는 불황으로 가고있다는 기사가 쏟아져 나오고 있으며 실제로 주택 실거래는 줄어드는 현상을 보여주고 있다! 아무도 안사는 주택 가격이 비싸면 뭐하나? 종부세를 내는 가계가 많아질지... 이번에 종부세 걱정하시는 분들이 많던데... 중산층에서 종부세를 많이 내서 허덕이는 일이 없기를 ... (누가 누구를 걱정하니? 잠이나자자)

부동산을 보다보면 단지상세내역에 용적률과 건폐율을 표시한 내용이 나온다. 위에서는 214%의 용적률과 17%의 건폐율을 보여주고 있는데 이게 무슨 의미일까!!! 에 대해서 찾아보았다. 

건폐율은 (=건축면적 / 대지면적 x 100) 층은 상관없이 땅에서 얼마나 건물이 차지하고 있는지! 절반이면 50% 전체 차지하면 100%
용적률은 (=건물 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율 or 건폐율 x 건축물의 높이)

건폐율이 높다면! 그냥 땅에 건물이 전체를 차지하고 올라가 있는 구룡성채를 생각하면... (봐도 신기한 구룡성채)

https://www.youtube.com/watch?v=dj_8ucS3lMY

구룡성채

건폐율이 50%라면 토지에 50%만 건물이고, 나머지는 공터 등 건물 외적인 공간으로 사용 (건물 층수에 상관없음, 층수는 용적률이다!)

용적률이 100%라면 토지에 전체에 1층 건물이 올라간 것이고, 토지 전체에 2층을 올렸다면 용적률 200% 

위의 얘기는 말로보면 굉장히 쉬운데, 막상 용적률 200%! 라고 하면? 응? 이런 생각이 든다. 그러니 상황별로 용적률과 건폐율이 어떻게 변하느냐에 따라서 토지위에 건물이 어떻게 올라가있는지 생각해보는 연습을 해보자!

용적률이 200%, 건폐율 50% 의 상황이라면 땅이 1이 있다면, 1 전체에 2층건물을 올렸다! 응? 그러면 건폐율은 100%.. 구룡성채가 떠오르는군... 그러니 다시 정정해보면 1의 전체 토지에 0.5에 건물을 올리고 4층을 올린다면? 용적률 200%에 건폐율 50%가 맞다!! 건폐율을 먼저 생각하고 건물의 높이를 생각해보니 쉬운것 같다.

계산하는 방법은 건폐율 > 용적률

위의 부동산 단지 정보에서의 숫자를 머리속에 그려보면 용적률 214%, 건폐율 17%이다. 위처럼 건폐율을 생각해보면 토지 100이 있다면 17%에만 건물을 올렸고, 214%의 용적률이 나오기 위해서는 214 / 17 을 하면 대략 30층정도가 나온다! 정리하면 아파트 단지의 토지가 있으면 그 전체 토지에서 17%에만 아파트가 있고, 나머지는 공터 또는 주차장으로 사용했을라나... 그렇고 층은 대량 평균적으로 30층 정도로 지어진 단지다!

라고 생각하고 다시 최고층과 최저층을 보니? 최고층은 25층, 최저층은 13층으로 되어있구나... 

용적률을 계산할때는 지하의 바닥면적과 지상층 중 주차장 용도의 면적은 제외한다. 왜 높은거지... 그러면 뭐 포함되는 기준이 따로 있나보다. 결국 용적률이 높을수록 대지면적 대비 건축연면적(높이 x 건물면적)이 넓다는 것이고, 고층으로 올라간다는말!

그렇다면 용적률이 높은 단지가 좋을까? 용적률이 낮은 단지가 좋을까!!!

물론 모두가 알겠지만 (도시지역, 관리지역), (주거지역, 상업지역,공업지역,녹지지역)에 따라서 전부 건폐율과 용적률이 다름

 도시지역은 50~70%, 관리지역은 20~40% 정도 건폐율이 제한 (최소한의 공터를 남겨서 채광, 통풍...)

용적률이 일정할때 건폐율이 낮아지면 지상 공터가 많아진다.

서유럽과 일본의 경우 용적률보다 건폐율이 높음 (골목 풍경이 형성되고 경차 문화)


이후에 단지 볼때 건폐율 용적률을 함께 살펴보자... 혹시 아나 내가 매매한 집이 재건축을 할지!!! 그렇다면 건폐율은 낮고, 용적률도 낮다면?! 내가 대지에 대한 지분이 그만큼 늘어나기때문에 좋은게 아닌가?!

서울에서 2017년, 2018년, 2019년 3년동안 가장 많은 거래수가 있었던 동은 어디일까? 거래수가 많은 동별로 매매건수 TOP 20을 뽑아보았다. 데이터는 공공데이터포털에서 아파트 실거래 매매이다. 과연 어디서 가장 많은 거래가 이루어졌을까? 3년간 서울에서는 총 238,608건의 아파트 실거래가 이루어졌다. 

2017년에는 10,5091, 2018년에는 81,392, 그리고 2019년에는 52,125의 거래가 이루어졌다. 2017년 부터 거래수가 약 20%, 30%정도 감소를 하고 있는것을 볼 수 있다.

그렇다면 가장 많은 거래가 있었던 동은 어디였을까? 아래는 전체 서울특별시의 법정동에 속해있는 동의 거래건수를 그래프로 나타낸 결과입니다. 1위에 잇는 동은 약 9000건의 거래가 있었고, 제일 낮은 거래수는 1로 나타나고 있다.

바로 상계동이다. 상계동은 노원구에 속하고 있으며 강북에 위치하고 있다. 상계동 역시 거래건수는 2017년부터 서서히 감소하고 있는 추세이다. 년도별로 거래건수가 거의 모든 동보다 높게 나타나고 있다.

그 외에 Top 20에 속한 법정동은 아래와 같다. 상계동은 2위인 중계동보다 약 1.6배 더 많은 거래를 나타내고 있다.

법정동 거래수
상계동 9018
중계동 5598
신정동 5151
구로동 4498
봉천동 4410
창동 4286
목동 3758
월계동 3637
잠실동 3379
서초동 3230
화곡동 3156
공릉동 3155
신림동 3119
미아동 2920
신내동 2639
시흥동 2584
신월동 2580
길음동 2579
정릉동 2467
방화동 2448

반면 거래량이 1개인 동은 총 10개의 동이 있으며 아래와 같다.

법정동 거래수
예장동 1
신교동 1
오장동 1
능동 1
수송동 1
부암동 1
필동1가 1
구수동 1
필동3가 1
정동 1
구기동 2
혜화동 2
청파동1가 2
미근동 2
동교동 2
갈월동 2
옥인동 3
동선동3가 3
동선동5가 3
삼선동5가 3

3년동안 거래수가 1인 동이 있다는게 정말 신기할다름... 갈수록 점점 거래의 건이 준다는것은 어떻게 해석할수 있을까? 지금 지식에서는 서울의 집주인들이 집가격이 더 오를것이라고 생각하기 때문에 아직은 내놓지 못하고 갖고 있는걸까? 수요는 많을텐데 공급이 없어서 그런걸까? 볼수록 궁금한 부동산의 세계 차근차근 살펴보자

오늘 기사에서 마포구 집 가격이 껑충 상승했다는 기사를 보았다. 정말 마포구에 집값이 깡충 올랐을까?

https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_201912031903066596

 

또 서울 집값 '껑충'...전셋값 덩달아 상승

[앵커]정부가 분양가 상한제 확대 시행을 발표한 지 거의 ...

www.ytn.co.kr

서울 마포에 있는 한 아파트입니다.

지난 7월 전용면적 84㎡ 기준 매매가는 13억 5천만 원이었지만, 지난달 실거래가 15억 3천만 원을 기록했습니다.

4개월 사이 매매가가 2억 원 가까이 뛴 겁니다.

다른 신축 아파트도 상황이 비슷한데, 84㎡ 기준 매매가가 17억 원을 넘은 곳도 있습니다

라는 기사가 나왔다. 7월, 11월 실제 매매 가격이 13억 5천에서 15억 3천으로 오른 아파트가 있을까?

e편한세상마포리버파크

e편한세상마포리버파크의 아파트 시세를 보면 월별로 가격이 상승하는것을 볼수 있다. 특히 평당 거래액은 평균으로는 1881.613456 으로 나타난다. 

월별 평당거래액

물론 월별로 평균 평당거래액을 확인해봐도 가격이 상승하는 것을 볼 수 있다. 6월에는 한건의 거래액이 있었는데 이때는 평당거래액이 평소보다 저렴하게 거래되었다. 

e편한세상마포리버파크의 경우에는 매매되는 평수가 2가지 타입이다. 두가 타입에 대해서 평당거래액의 차트를 그려보면 아래와 같다.

월, 평수별 평당 거래액

위 데이터에서 평수별 데이터만 보아도 확실히 눈에 더 잘들어온다. 위에서 6월의 거래의 경우 25평수에 대한 거래 이고, 18평에 대한 거래는 없다. 결과적으로 보면 평수별 평당거래액의 차이가 존재하기 때문에 아파트 전체의 평당거래액의 평균으로 살펴보는것은 오류가 있다는 것을 확인할 수 있었다. 위 차트를 보면 평당 거래액의 평균은 평수가 작을수록 크고, 시간이 지남에따라 점점 상승하는 것을 확실하게 확인이 가능해졌다.

월별, 평수 별 평균 거래금액

거래금액을 보면 평수가 클수록 좀더 가파르게 상승한것이 확인이 된다. 25평의 경우 6월에 14억에 매매가, 4개월이 지난 10월에는 17억에 매매가 되었다. 분명 인테리어, 층수, 향 여러가지의 변수가 있겠지만 4개월동안 3억이라는 아파트 가격이 상승한게 말이 되는가... 위 기사에서는 4개월간 2억이 올랐다는 기사인데, 살펴보면 실제로는 3억이 오른 아파트가 있다. 더 큰 가격이 상승한 아파트가 있겠지만 오늘은 랜덤하게 고른 e편한 세상 마포리버파크에 대해서 알아보았다.

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