더블리의 12층

부동산에서 선분양제 후분양제에 대해서 많이 들어봤을 것이다. 이번에 분양에 관련된 내용을 찾다가 정리한 내용이다.

1. 선분양제와 후분양제에 대해서

선분양제는 우리가 보통 경험했고 생각 분양방법이다. 처음에 청약공고를 보고 모델하우스를 방문해서 견본주택을 보고 아~ 집이 이렇게 지어지는구나, 내부는 이렇구나 그래 좋아! 이 집으로 우리 결정하자! 하고 신청하고 계약을 한 뒤에 몇 년 뒤에 입주를 하는 방식이다.

후분양제는 건설사에서 아파트를 70~80% 정도를 짓고 난이후에 분양을 받는 것을 말한다. 

2. 후분양제로 바뀌면 주택수요자와 건설사의 득과 실은?

우리는 선분양제에 익숙해서 견본주택만 보고 나의 전재산을 투자한다. 우리가 노트북을 사더라도 완제품이 나오면 사는데 전재산을 모델하우스만 보고 구매하는 것이다. 즉, 후분양제로 바뀐다면 우리와 같은 주택수요자들는 건설상황을 보고 시설 확인이 가능하다. 어떻게 지어지고 층은 어떤식으로 지어졌는지 등을 확인 가능하다는 말이다.

 두번째로 단기간에 입주가 가능하다. 이 말은 70~80% 지어진 이후에 계약을 하기 때문에 장점이다. 분양이 되기까지 몇 년을 기다릴 필요가 없어지는 것이다.

세 번째는자금조달 비용이 감소한다. 청약이 당첨되고, 자금에 대한 부담은 오로지 주택 수요자에게 있다. 하지만 후분양제는 자금조달비용에 대한 어려움과 부담은 시공사에게 발생한다.  자금조달로 인해 시공사는 대형 기업에서만 가능하다는 우려가 나온다. 중견기업에서는 자금에 대한 부담이 매우 크기 때문이다. 

네 번째는건설사 업체 부도 위험도가 감소한다. 위에서 말했듯이 자금 조달 능력이 있는 대형 기업에서만 진행이 가능하기 때문이다.

다섯 번째는적절한 분양가이다. 건설하는데 들어가는 정확한 공사비용을 어떻게 측정이 가능할까? 지어보지도 않았는데! 그래서 후분양제에서는 건설을 일정 부분 하기 때문에 정확한 공사비용 측정이 가능하다. 또한 실수요자만 청약을 넣기 때문에 투기꾼들이 없는 것도 적절한 분양가에 도움을 준다.

3. 그렇다면 무조건 후분양?

어디든 양지와 음지는 있다. 건설업체에서는 후분양에 대해 부정적으로 생각한다. 소비자의 리스크가 건설사에서 몰빵으로 감당해야 하는 문제가 있다. 그렇다면 소비자에게 무조건 좋은 걸까? 그것도 아닌 게 건설사의 부담이 커지기 때문에 민간으로 후분양을 한다면 대형 건설사에서만 가능하고 그만큼 주택공급이 줄어들 수 있다.