더블리의 12층

  정부에서 부동산 가격을 안 정시 키시 위해 여러 가지 규제를 하고 있다. 8.2 부동산 정책, 임대주택을 활성화하기 위해서 세제혜택을 준다던지 등등의! 하지만 부동산 가격은 1주일이 1억이 오르는 등 가격 안정 시기에는 역부족이라는 의견이 있다. 

  정부에서는 이후에 카드로 2018년 1월에 양도소득세에 대한 정책을 내세우고 있고, 그 이후에 나오는 게 보유세 인상이다. 보유세는 내가 주택을 보유하고 있으면 내는 세금인데. 다주택일수록 세금을 더 내는것이다. 어떻게 보면 "아! 집 많으니까 다주택자들 보유세 많이 걷고, 부담스러워? 아 그러면 빨리 팔아! " 그래서 주택 공급량이 늘어나고, 가격이 안정이 찾아질 수도 있다. 하지만? 한편으로는 보유세를 늘리면 실거주자들까지 세금에 대한 압박이 생기기 때문에. "에이~ 설마 보유세를 올리겠어" 하는 생각도 있다.

  여기서 계속 말하는게 "~생각이 있다. ~수도 있다."라고 말하는 이유는 부동산에서 투자심리는 주택가격결정의 요소중 중요한 부분이라는 얘기다.

  예를들어 보유세를 올렸다. 근데 주택 가격이 보유세보다 더 많이 올랐다. 응? 그러면 당연히 주택 보유자는 "보유세 그거 그냥 내지 뭐"라는 생각을 하면서 보유세에 대한 부담이 없을 것이다. 하지만 보유세가 오르는데 주택 가격이 하락하거나 정체된다면? "아 집값은 안 오르는데 보유세가.." 라며 보유세에 대한 부담이 커질 것이다.

  결과적으로 보유세가 오른다고 집값이 떨어지는게 아닌 보유세에 대한 부담을 어느정도 느끼는지에 따라 다르다는 얘기다. 원하는 시나리오는 보유세를 올려서 다주택자들이 주택을 판매하기를 원했지만 전혀 다르게 작용할 수도 있다는점! 주택가격이 떨어지는데 보유세가 올라간다면 주택에 대한 공급도 늘어나기 때문에 주택구매에 대해서 생각을 해보는것도 괜찮을것 같다.

  이처럼 주택 가격결정 요인인 금리, 정책, 학군, 환경, 교통, 수요와 공급, 상권 등이 있지만 부동산 투자에 대한 심리가 가장 중요하다. 부동산 가격 예측을 하기 위해서는 부동산 투자의 심리를 꼭 알아야 한다.

부동산에서 선분양제 후분양제에 대해서 많이 들어봤을 것이다. 이번에 분양에 관련된 내용을 찾다가 정리한 내용이다.

1. 선분양제와 후분양제에 대해서

선분양제는 우리가 보통 경험했고 생각 분양방법이다. 처음에 청약공고를 보고 모델하우스를 방문해서 견본주택을 보고 아~ 집이 이렇게 지어지는구나, 내부는 이렇구나 그래 좋아! 이 집으로 우리 결정하자! 하고 신청하고 계약을 한 뒤에 몇 년 뒤에 입주를 하는 방식이다.

후분양제는 건설사에서 아파트를 70~80% 정도를 짓고 난이후에 분양을 받는 것을 말한다. 

2. 후분양제로 바뀌면 주택수요자와 건설사의 득과 실은?

우리는 선분양제에 익숙해서 견본주택만 보고 나의 전재산을 투자한다. 우리가 노트북을 사더라도 완제품이 나오면 사는데 전재산을 모델하우스만 보고 구매하는 것이다. 즉, 후분양제로 바뀐다면 우리와 같은 주택수요자들는 건설상황을 보고 시설 확인이 가능하다. 어떻게 지어지고 층은 어떤식으로 지어졌는지 등을 확인 가능하다는 말이다.

 두번째로 단기간에 입주가 가능하다. 이 말은 70~80% 지어진 이후에 계약을 하기 때문에 장점이다. 분양이 되기까지 몇 년을 기다릴 필요가 없어지는 것이다.

세 번째는자금조달 비용이 감소한다. 청약이 당첨되고, 자금에 대한 부담은 오로지 주택 수요자에게 있다. 하지만 후분양제는 자금조달비용에 대한 어려움과 부담은 시공사에게 발생한다.  자금조달로 인해 시공사는 대형 기업에서만 가능하다는 우려가 나온다. 중견기업에서는 자금에 대한 부담이 매우 크기 때문이다. 

네 번째는건설사 업체 부도 위험도가 감소한다. 위에서 말했듯이 자금 조달 능력이 있는 대형 기업에서만 진행이 가능하기 때문이다.

다섯 번째는적절한 분양가이다. 건설하는데 들어가는 정확한 공사비용을 어떻게 측정이 가능할까? 지어보지도 않았는데! 그래서 후분양제에서는 건설을 일정 부분 하기 때문에 정확한 공사비용 측정이 가능하다. 또한 실수요자만 청약을 넣기 때문에 투기꾼들이 없는 것도 적절한 분양가에 도움을 준다.

3. 그렇다면 무조건 후분양?

어디든 양지와 음지는 있다. 건설업체에서는 후분양에 대해 부정적으로 생각한다. 소비자의 리스크가 건설사에서 몰빵으로 감당해야 하는 문제가 있다. 그렇다면 소비자에게 무조건 좋은 걸까? 그것도 아닌 게 건설사의 부담이 커지기 때문에 민간으로 후분양을 한다면 대형 건설사에서만 가능하고 그만큼 주택공급이 줄어들 수 있다.